压力之下悉尼能否突围？9月9日拍卖前瞻

上周六（9月2日），悉尼虽然录得127万的拍卖中位价，但清空率却进一步滑落到67%，对市场信心影响很大。墨尔本则表现稳定， 85万中位价，75%的清空率也可圈可点；拍卖数量方面，两城都有增加的趋势，稳扎稳打。

按照CoreLogic的数据，本周（9月9日）全澳预计共有2044套房产拍卖，比9月2日的1889套稍多一些。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼763套，墨尔本998套，布里斯本119套，阿德莱德63套，堪培拉70套，珀斯27套，塔斯马尼亚4套。

未能取得春季开门红的悉尼是会一扫最近的阴霾还是进一步下挫？墨尔本能否维持之前出色的表现，都值得关注。

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，9月2日的127万的中位价处于八周内第二高的位置，趋势也呈现出缓慢向上的势头。

从清空率走势来看，继8月26日跌破了人们心中悉尼的底线70%后，进一步在9月2日下行到67%，处于八周以来的最低水平，这并不是一个乐观的信号，中位价和清空率也是背道而驰。

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，大体上是向上的，过程中也有曲折反复。9月2日649套的拍卖数量是八周以来的第二高的水平。三个指标，中位价，拍卖数量都比较积极，清空率却和他们走向不同的方向。

相比去年同期，清空率曲线都呈现由低到高，又下行的趋势。但悉尼今年清空率表现一直差于去年。且两条线之间的差距似乎在加大，9月2日，悉尼清空率再次跌破70%，录得67%的水平，相比去年同期的80%落差很大。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上，悉尼拍卖中位价最近八周和去年同期相比，只有两周数据高于去年。8月19日， 26日，9月2日，基本是接近持平。悉尼房价的冷却，已经成为共识。

墨尔本表现稳定 

我们再来看墨尔本，在8月12日录得89.8万的8周最高中位价后，8月19日，26日都是88.1万，9月2日，下降到85万，并没有让人失望。强势的墨尔本拍卖市场依旧存在，另外8月26日，9月2日其清空率均为75%，相比悉尼要强。

墨尔本中位价和一年前相比，整个八月四周，都表现出色，平均有10%的增长。8月19日，相比去年同期增长5.51%；8月26日，这个增长扩大到7.11%。不过9月2日变化幅度为负1.16%，打断了过去一个月的增长。

其他城市：三个城市清空率均下行  

此外9月2日的拍卖，布里斯本上市94套。阿德莱德59套，和8月26日的46套相比有所进步。堪培拉为55套，比上周的61套要少。

当天（9月2日）的清空率方面，布里斯本录得41%的清空率，是最近八周以来的最低水平（不过八周内有三周都是41%）。堪培拉66%，也是八周次低水平。阿德莱德也处于下跌趋势，61%的数值也处于低位。

最新澳洲房价增长指数（20170907）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至9月7的过去一年，悉尼房价增长12.58%，墨尔本增长12.56%，布里斯本3.63%，阿德莱德5.44%，珀斯垫底，下降2.83%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长0.47%和1.92%，墨尔本数据上比较强势。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的八月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场表现是否有差别。

首先看独立屋，在截至8月31日的过去一年里，霍巴特异军突起以13.99%的高增长夺冠，悉尼墨尔本紧随其后，分别录得13.72%和13.82%的成绩。不过由于霍巴特物业交易总量少，数据可信度会打折扣。悉尼墨尔本的增幅会更有实际意义。

月增长方面，悉尼很意外地录得微跌。霍巴特依然以0.77%的月增幅力压墨尔本和堪培拉。

公寓市场方面，霍巴特再次拿下第一，以11.69%的涨幅力压其他首府城市。悉尼公寓以11.25%的年增长排名第二，墨尔本公寓也表现出色，录得9.3%的年增长。达尔文则大跌13.46%。公寓月增长数据方面，堪培拉以0.6%的增幅排名首位，墨尔本则以0.43%排在第二。

小 结：纵观以上数字，如果说它会颠覆我们对某个城市的看房，基本是不太可能的。不过这里值得一提的是，某个节点的数据，局限性也非常大。我们可以使用数据来分析预判趋势，但也不要被数据牵着鼻子跑。数据加经验，会让投资更科学。

作者：梁杰夫

每日地产联合创始人，房产专栏作家