八成以上地产中介使用低价诱饵钓鱼卖房

据估价师兼买方中介Greville Pabst， 八成以上地产中介会故意开出低于预期售价的广告价格吸引买家参与拍卖。他说现在七个地产中介中就有六个会采取这种低价诱饵策略（underquoting）。

Greville Pabst任首席执行官的WBP是一家服务全澳的地产估价和顾问公司。他告诉The Australian Financial Review，中介故意开低报价的现象在墨尔本地产市场非常普遍，虽然政府已在今年五月引入新的法规，意在打击这种违背职业道德的勾当。

他说：“七场拍卖中估计只有一场中介报的是合适的价格。但是这些不作恶、足额报价的中介却得不到市场的回报。他们往往无法吸引到足够多的人来参加拍卖，他们负责拍卖的房子经常流拍。”

与之形成鲜明对比的是，那些故意开低报价的中介（Pabst 说：“这样做的中介多不胜数”）却能吸引更多的人来参加拍卖（人们被误导，认为能低价买房），取得更好的销售成果。

Pabst 说： “中介们有句老话：报高砸在手，报低房卖走 (Quote it high and watch it die. Quote it low and watch it go) 。 “

新州政府在去年、维州政府在今年5月1日都引入了新法规，意在遏制此种不当行为。

价格区间

维州政府规定，中介需要向卖家提供一份“相关信息声明（Statement of Information）”，在里面需要写明”合理指导售价“，合理售价应是基于近期类似物业成交价、所在区房屋中位价、两公里内三处参照物业六个月内实际成交价而得出。

中介可以定一个价格区间，但是最高价和最低价相差不得超过10%。根据新法规定，广告价格不得低于预期售价

Greville Pabst说： “（在维州）中介们通过宣称没有类似物业成交价来规避新法规。 “ 他举例说，墨尔本东区Surrey Hills最近有一套两房Villa以85.5万成交，。中介提供给卖家的“相关信息声明”给出的卖房指导价是65万到68万之间，其中也没有包括类似物业成交价，要知道这个地区的公寓中位价已经是82.225万了。

他说：“我们一看到这个物业就马上知道，买家需要出85万以上的价格才有可能拿下，实际成交价正是在这个区间。”

上面这个例子说明，故意开低报价和单纯的售价高出预期之间存在灰色地带。

来自Woodards的Jason Hearn是负责上述交易的中介，他坚称提供给潜在买家的信息和最后的成交都是没有问题的，是因为两名买家在拍卖中竞价而抬高了成交价。 “我们的工作人员证实，附近两公里内在最近六个月确实没有类似的物业成交，这种没有参考价格的情况时有发生。此次成交物业的拍卖底价确实在我们给出的报价范围之内，最后拍出高价我们也很意外。”

违者重罚

违规使用低价诱饵的罚金可达3.1万元以上，情节严重的情况下（例如设定不合理的预期售价、广告售价低于预期售价等），涉事中介将拿不到该笔交易佣金。

维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）发言人表示，其下设的Vesta行动分队（Taskforce Vesta）专司调查涉嫌使用低价诱饵的地产交易，随着春季卖房高峰期到来，Vesta行动分队又重启调查活动，以确保中介遵守新规。

发言人说：“维州消费者对5月1日新法规的反馈基本都是积极的。维州消费者事务署将查处任何无视新规的无良中介。”

低价诱饵现象在悉尼也与日俱增，新州公平交易署（NSW Fair Trading）仅今年前八个月就为使用低价诱饵的中介开出了38张处罚通知，而全年只开出了26张。低价诱饵不仅不道德、具有欺骗性，也让潜在买家十分心力交瘁，他们费时费力去参加自己根本买不起的房子的拍卖，还可能在验房报告、独立估价等购房准备上浪费大笔金钱。

Greville Pabst说买家不应该依靠卖方中介的一面之辞来判断房屋价格，但现实中很多买家却对卖方中介所说的话“照单全收”，忽略了中介其实是从卖家那里收取报酬。“买家应该自己做调研，现在有很多免费的信息可供参考，也可以多看几场拍卖或考虑雇个买方中介。在纽约等地，任何人买房都离不开立场中立的独立中介。”