澳外国人投资指南（十四）：购买商业用地

商业用地

外国人在购买澳大利亚的商业土地上的利益前可能被要求通知并取得一份无异议通知。根据土地是否空置、拟定的收购是否符合较低门槛土地（例如：机场）的条件及拟定的收购金额，不同的规则将适用不同的情形。

本指南摘要阐述了应通知行为的商业用地收购，并概述了通常适用于无异议通知的条件。

商业用地的定义

商业用地指除了以下土地之外的澳大利亚的土地（包括土地上的任何建筑）或者近岸区域的海床：

全部单独供一个初级生产业务使用；

在其上能被合理地建设的住宅的数量少于10个；或

在其上有至少一个住宅（除了商业住宅场地之外）。

“商业住宅场地”的含义被规定在《1999年新税收系统（商品和服务税）法案》中，包括：

酒店、汽车旅馆、客栈、旅社或寄宿处；

用于提供与学校有关的住宿的场地；

被船舶使用作住处的带有泊位的码头；

房车公园或露营地；或

与在《1999年新税收系统（商品和服务税）法案》中所述的场地相似的任何其他场地，除了用于提供与学校无关的教育机构的住宿场地外。

空置的商业用地

如果商业用地上没有实质的永久性建筑被人、货物或牲畜合法占有，则被认为是空置的。

外国人在购买任何空置商业用地上的一个利益前通常需要通知，无论拟定的购买的金额（零门槛）。无异议通知将通常受到如下条件的约束：

外国人在批准之日起的5年内在土地上开始对拟定的开发的连续建设；及

外国人在建设完成前不出售该土地。

例1

一个房地产开发商正在寻求购买空置的土地来开发成一个公寓大楼。该开发商希望出售该公寓的期房。购买土地的批准将通常受到一个条件的约束，即土地在建设完成前不能被出售。该开发商出售公寓期房的行为没有违反该条件，因为出售公寓期房在完成开发和交割进行前不被认为是出售。

已开发的商业用地

外国政府投资者在购买已开发的商业土地上的任何利益前被要求进行通知，无论金额（零门槛）和其来自的国家。

外国人在购买已开发的商业用地上的利益前仅当利益的金额超过相关的通知门槛时才需要进行通知。如果已开发的商业用地被认为是敏感的，该购买将受到一个较低的门槛值的约束。低门槛值的土地包括矿山和关键的基础设施。

如果外国人来自协议投资国，无论该土地是否为低门槛值土地，门槛值为10.94亿澳元。

门槛值金额在每年1月1日编制。

商业用地门槛值——汇总

§  协议国投资者为智利、中国、日本、新西兰、韩国和美国投资者，外国政府投资者除外。当TPP对跨太平洋伙伴关系国家生效时（如果没有更高的门槛值），其也将包括这些国家。TPP国家为文莱、加拿大、智利、日本、马来西亚、墨西哥、秘鲁、新西兰、新加坡、美国和越南。

例2

一个加拿大的外国非政府投资者在寻求购买一个购物中心上的20%的利益。购物中心的总金额为8.5亿澳元。由于该外国投资者的拟定利益的金额（1.7亿澳元）低于2.52亿澳元的门槛值并且该购物中心不是低门槛值土地，该外国投资者不需要进行通知。

低门槛值的已开发的商业用地

如果在商业用地上的利益被购买的时候任何如下一项或多项适用，由外国人（协议国投资者和外国政府投资者除外）对已开发的商业土地上的某些利益的购买（其赋予了占有土地的权利或者涉及持有该土地的实体的集中管理和控制）受到一个较低门槛值的约束：

该土地将被租赁给联邦、一个州、一个领地或一个联邦、州或领地的机构；

该土地将被专门用于如下类型的业务：

       -      储存大量数据；

       -      向澳大利亚国防军或其他防卫军队提供培训或人力资源；

       -      向澳大利亚国防军或其他防卫军队制造或供应军事商品、设备或技术；

       -      制造或供应能被用于一个军事目的的商品、设备或技术；

       -      开发、制造、供应或提供服务于加密和保护技术和通讯系统；或

       -      提取或持有权利来提取铀或钚或经营核设施。

将被用于储存、处理或处置在“安全敏感生物制剂清单”（符合《2007年联邦健康安全法案》中的含义）上的生物制剂的土地；

如果在联邦、州或领地法律的授权下被允许生产或储存受该法律管制管制的物资；

该土地将在规定的空域内（在《1996年机场法案》的181部分中的含义）；

矿山、石油、气井、采石场或相似的作业将在该土地上作业；

储存的通信（符合《1979年电信（拦截和接入）法案》中的含义）将被储存在该土地上；

在该土地上的一个电信网络单元（符合《1997年电信法案》中的含义）的一部分失效将导致在其他土地上不能提供电话或网络服务；

对于授权的存款机构（符合《1959年银行法案》中的含义）或澳大利亚证券交易所至关重要的服务器将被储存在该土地上；或

公共基础设施将位于该土地上。

       -      “公共基础设施”指机场或机场场所、港口、公共运输的基础设施（无论该基础设施是否由联邦、州或领地的机构经营或拥有）、被用于向公众提供各种服务的系统或设施（包括发电、输电配电或供电）、供气、水的储存、处理货分配、或污水处理。

例3

一个德国的外国非政府投资者正在寻求以7500万澳元完全收购一个办公楼，由于该建筑的三层楼目前被租给一个联邦政府机构，该外国投资者的拟定收购将受到较低的已开发的商业门槛值的约束。该外国投资者在购买该办公楼前被要求来通知并收到一份无异议通知。

豁免证书

外国人（包括外国政府投资者）能够申请一个豁免证书来覆盖对商业用地上的购买计划。商业用地的豁免证书一般不会被授予给低门槛值的商业用地上的利益。

对商业用地上的利益的豁免证书上施加的条件将如同该土地是单独购得一样被适用。

其他豁免——商业用地

生活在海外的澳大利亚公民不需要申请外国投资批准来购买澳大利亚的商业房产。在《2015年外资并购条例》的第35(1)条中定义的与澳大利亚有密切联系的其他外国人也不需要申请外国投资批准。

外国人在购买如下的商业用地上的利益时不需要外国投资批准：

直接从联邦、州、领地、地方管理机构、联邦、州、领地或地方管理机构完全拥有的实体购买的利益，《2015年外资并购条例》的第31(2)条下定义的基础设施除外；或

通过遗嘱或法定转移获得的利益；或

一个外国人和任何关联人在一个上市的土地实体上的股份或单元上持有少于10%的利益，或者在一个未上市的土地实体上的股份或单元上持有少于5%的利益，只要该外国人不能影响或参与该土地实体的集中管理或者影响、参与或决定该土地实体的政策。

外国投资框架规定了一些其他豁免，但是，本指南摘要没有列出这些豁免。不是所有的豁免都适用于外国政府投资者。

费用

购买在商业土地上的利益的申请只有在相关的申请费用已经被完全支付后才会被考虑。

商业土地的费用

根据同一份协议从同一个卖方购买商业用地的多个权利上的利益将被收取单一的费用。该费用将根据商业土地上的权利中的最高应被支付费用被计算。

处罚

违反了澳大利亚的外国投资规则将适用严格的处罚（包括民事和刑事处罚）。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。