CBA将停发SMSF房贷 恐引发市场连锁反应

由于政府加强养老基金监管、房地产市场走弱, 导致回报率降低，澳大利亚联邦银行（CBA）将从10月12日起停止发放自我管理养老基金（SMSF）房贷产品SuperGear。

由于政府加强养老基金监管、房地产市场走弱, 导致回报率降低，澳大利亚联邦银行（CBA）将从10月12日起停止发放自我管理养老基金（SMSF）房贷产品SuperGear。CBA称，此举是为了理顺产品，使CBA变得更简单并提供更好的服务。

今年七月，澳第二大按揭贷款银行西太银行停发了SMSF房贷，当时该行给出的理由是要“简化和理顺”产品，与CBA此次给出的理由非常类似。

事出有因

目前，澳房地产市场面临诸多问题，诸如价格下跌、贷款成本上升和供过于求，尤其是墨尔本、悉尼和布里斯班近郊的公寓房。在此背景下，CBA此举将使贷款中介和理财顾问感到不安，并使业已紧张的地产投资者更加为房地产市场的前景感到担心。

同时，监管机构担心，由于投资过于单一和房价下跌，加杠杆的SMSF投资者可能遭受较大损失，进而引发一系列问题。

此外，此前的一次调查表明，投资房地产的SMSF基金中，90%未能通过“最佳利益”测试，达不到法律上的要求。因此，澳大利亚税务局和证投委加强了对SMSF投资房地产的监管。

继续支持现有账户

CBA警告称，尽管许多地产研讨会和“一站式地产投资”服务机构极力鼓励通过SMSF加杠杆投资房地产，但这样做实际上是非常危险的。

CBA表示，将写信把有关政策告知已经获得SuperGear的客户，审核加杠杆的SMSF基金的可持续性，并继续支持现有的贷款账户。

法律限制

SMSF贷款的复杂性和相对较小的市场，使得SMSF产品和其他产品相比并不占优势。因此，当银行为降低成本而对产品进行整合时，SMSF产品往往是整合的对象。

此外，由于监管机构很可能对SMSF投资者的投资金额设定上限，许多借款人将会面临资金不足的问题，他们不得不急忙卖掉他们的房产，尤其是在房产资本价值和收益大幅下跌的时候。

对贷款机构来说，它们也需要加强对借款人收入和花费的审查，以便更好地评估他们的还款能力，降低贷款风险。

其他金融机构或跟进

早在2014年， 澳大利亚知名银行家、现任安保集团主席董事长David Murray曾进行了一次调查，结论是政府应当禁止养老基金加杠杆，以降低金融系统产生动荡的风险，但政府拒接了该建议。

据悉，David Murray将组织安保集团对SMSF房贷业务进行内部审查，不排除安保集团停发SMSF房贷产品的可能性。此外，由于澳大利亚审慎监管局要求增加资本充足率，导致SMSF产品回报率降低，其他银行也很可能停止发放SMSF房贷产品。因此，CBA的此次决定极有可能引发连锁反应。