视频 | 悉尼楼市创28年来最大跌幅！房价下跌阻碍了澳洲经济增长？

最近澳洲房地产市场的坏消息一个接一个。

《澳洲房价走向“史上最严重的低迷”》、《悉尼房产价格创下28年来最大年度跌幅》、《公寓建造量下降到六年来的最低点》、《中资开发商逃离“可怕 ”的市场》、《购房人贷款额度在更严厉的规则下或将减少40%》……

本地媒体不吝用最耸人听闻的标题来形容进入下跌周期的澳洲楼市。继摩根·史丹利在10月给出澳洲首府城市可能会出现高达15%的房价下跌预测之后，就在本周，澳洲麦考瑞证券（Macquarie Securities）经济学家给出了更加悲观的预期——悉尼和墨尔本的房价或下跌15-20%。

再来看澳洲宏观经济层面。本周二是墨尔本赛马节，澳联储（RBA）在同一天宣布现金利率仍将维持在1.5%的历史低位，这成为有史以来保持单一现金利率不变的最长时期。除了现金利率，澳联储对短期内GDP增速、通胀率和失业率的预测也将大体保持不变。

上周公布的系列数据并未导致澳联储改变其立场，但是已经足以让不少人感到不安。例如，澳大利亚统计局于上周公布的核心通胀率并没有达到澳联储的目标。并且在近三年时间内，澳大利亚每个季度的通胀率都没有达标。

相比通胀率，市场普遍存在更大的担忧即是房价下跌导致零售销售或消费支出的大幅萎缩。因为截至到今年9月的三个月内，零售销售仅微幅增长0.2%，几乎可以忽略不计。其中受影响最为严重的是非必需品，尤其是家居用品。

澳大利亚的通胀率不达预期、零售销售下降真的是房价下跌导致的吗？宏观经济与房地产市场究竟存在什么样的相互影响？房地产市场的未来是雪上加霜还是会触底反弹？博满金资首席分析师魏睿昊在《澳财聚焦》节目给出了自己的一番见解。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Owen Yuan 袁文

嘉宾：Julius Wei  魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

一

拍卖清空率持续低迷

上个周末（截至11月4日）的拍卖清空率无疑让卖家们颇感失望。

据统计，悉尼的初步拍卖清空率录得44%，而去年同期还保持在60%，从全年来看，房价已经跌掉了7.4%，墨尔本也是如此，初步拍卖清空率从去年同期的67%下滑至42%，全年房价下跌4.7%，而布里斯班只有不到30%的拍卖房产成功售出。

澳大利亚房产研究机构SQM负责人Louis Christopher表示，从上述拍卖市场季度数据来看，对应的房价季度跌幅应该在3%左右，并有可能导致市场陷入崩盘。他说：“以悉尼为例，拍卖成交房屋数量（222套）和拍卖撤销房屋数量（170套）几乎无明显差距，这一比例之高我之前闻所未闻。”

二

消费者信心下滑

据澳洲广播公司的报道，高档住宅市场房价早在一年之前开始下跌。相比之下，当时的低档住房市场房价并无太大波动。但是从今年6月份开始，低档住房市场房价开始出现松动。

无论是高价房市场，还是低价房市场，都受到了不同因素的影响。其中，高价房市场主要受到了信贷紧缩，以及监管压力的挤压，尤其是是只付息贷款和投资型贷款。低价房市场则主要受到未来12-18个月内上市交付房屋数量大幅增长的不利影响。

到目前为止，房价下跌对澳大利亚广泛经济的影响尚未完全凸显。今年第二季度，尽管人均实际收入持续下滑，但是GDP增速依旧保持强劲，消费支出也处于健康状态。

但是目前澳大利亚房价跌幅已经明显加大。同比而言，低档住房市场房价下跌了约2%，而高档住房市场房价则已下跌近10%。摩根士丹利的Daniel Blake说道：“一般情况下，低价房市场价格波动幅度小，房价下跌的情况比较少见。而今，低价房市场房价也开始松动表明澳大利亚住房市场疲软情况已经非常明显。”

尽管低档住房房价下跌对于首次置业者是好消息。但是对于已贷款买房的人而言，工资停滞不前、储蓄率不断下降的担忧明显上升。在这样的背景下，消费支出俨然成为了一个比较大的问题。

博满金资首席分析师魏睿昊表示：大多数家庭的资产当中最重的一块就是房产，而且往往背负着房贷，比较常见的房贷负债率在70-80%，如果房价下跌7-8%，那就意味着净资产可能缩水将近一半，这个会使得家庭的负债率由于杠杆的放大作用而非常快地上升，这种家庭债务或者个人债务的增长会导致消费的欲望或者消费者信心下降。

此外，由于低收入家庭可用于缓冲的储蓄相对较少，因此这类家庭的支出水平对于房价变化的敏感程度更高。换言之，我们可能会在下半财年看到房价下跌引发财富效应消失的不利影响。

三

住房可负担性是否有所改善？

对于无房人群而言，房价下跌是好事，但是对于有房一族而言，则又是另一回事。既然澳大利亚房价出现持续下跌，那么当地的住房可负担性问题是否有所改善呢？

根据Corelogic最新公布的房价指数，澳大利亚首府城市房价指数已经跌回至2017年1月的水平，全澳房价较峰值时期已经下跌3.5%。因此，如果您是在2017年1月之后买的房子，则目前可能因为贬值而闷闷不乐。

就各首府城市而言，尽管悉尼和墨尔本的房价跌幅高于全澳平均水平。但是相比过去数年两地累积的巨额涨幅，眼下的跌幅仍可忽略不计。

换言之，当地的住房可负担性并没有因为近期的房价下跌而有明显改善。如果几年前你买不起，那么现在你也很可能依旧买不起。

珀斯的情况则另当别论。Corelogic提供的数据显示，目前珀斯的房价较十年前的房价还要低。Corelogic分析师Cameron Kusher说道：“业主最不愿意看到的就是房价下跌。尽管澳大利亚的整体房价目前出现下跌，但是仍较20年前高出210%。” 换言之，澳大利亚绝大部分首府城市房价可能需要持续多年的下跌才有可能达到目前珀斯和达尔文的房价可负担性水平。

魏睿昊表示，不能寄希望于房价继续下跌来解决可负担性。目前澳洲人的工资增长速度过慢，即使房价跌下来一点，可负担性依然非常不好。从这个角度来讲，解决可负担性这个问题的核心应当是澳大利亚经济的生产效率和国民收入水平的提高。这才是解决问题的最终方案。目前澳大利亚宏观经济如果说有隐忧或者长期的问题的话，问题就出在生产效率和收入增长的停滞上而不在于房价。

四

澳洲经济是否已经见顶？

据业内专家分析，今年9月份的疲软零售数据可能只是一个开始。

上半财年，澳大利亚经济支柱即家庭消费和住房建设波动加剧的情况可能已经初见端倪。澳联储的Su-Lin Ong指出：“我们认为，家庭消费水平从明年开始将以年均2%的速度下降，同时住房市场将成为经济活动的拖累因素。”

在魏睿昊看来，澳洲经济在这一轮周期里面增长最快的时间就发生在今年的二季度，但是随着房价下跌导致负债率上升、消费意愿下降，零售销售并没有如预期那样继续攀升。

而最为核心的问题至今没有得到解决——在经济增长的同时，工资增长却并不明显。在收入增长不明显的情况下，人们在未来的一段时间之内消费的增长速度肯定会降下来。因此澳大利亚的经济增速会有所放缓。但要指出的是，这个距离严重的经济衰退还非常遥远。