【地产信息】澳洲建筑业“失血”：又一住宅开发商倒闭 | 悉尼写字楼空置率创新低 新需求不足成隐忧

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澳洲建筑业“失血”：又一住宅开发商倒闭

据路透社报道，尽管澳洲政府努力支持建筑业，但澳洲最大私人住宅房地产开发商之一的拉兰集团（Ralan Group）已进入自愿托管程序，成为澳洲房地产市场长期疲软的最新迹象。

据悉，拉兰集团是因公寓销售状况不佳、交房率下滑和信贷机构收紧信贷而走向破产的。

托管人Grant Thornton说，这家公寓开发商正在建造或预售超过3000套公寓，估计欠债约5亿澳元，债权人名单中有西太银行（Westpac）和墨尔本金融公司Wingate。

拉兰集团的旗舰项目是黄金海岸冲浪者天堂的价值14亿澳元的“红宝石”项目，包括四座高楼中的1600套公寓。四座高楼中的第一座已经完工，其他三座的施工尚未开始。

Grant Thornton的合伙人Jahani表示，已购买已完工公寓的购房者不太可能受到影响。但对于那些购买期房的购房者来说，前景并不明朗。

同样具有不确定性的是该集团在悉尼南部郊区Arncliffe开发项目的命运，悉尼的Richard Crookes Constructions是该项目318公寓的承建商，该项目正在施工中。

这意味着数百名黄金海岸和悉尼的期房公寓买家或因拉兰集团的倒闭而受到影响。

拉兰集团由澳洲人William O'Dwyer于21年前创立，最初在悉尼北岸开发了数百套公寓。2015年，它扩展到“风险较小”的黄金海岸市场，以7000万澳元购买了天堂度假村，并将其开发为红宝石项目。

2015年William O'Dwyer 曾对媒体表示：“我相信黄金海岸的风险不比悉尼更大，事实上，现在相比于黄金海岸，我会更关心南部城市的交房风险。”

Jahani本周在一份声明中说，“就集团内部的经营业务而言，尽可能照常营业。我们正在与主要利益相关者密切合作，以确定并保护债权人的价值。” 

本周关于建筑业景气的负面消息还不止这一则。周二，澳大利亚最大水泥生产商阿德莱德布莱顿（Adelaide Brighton）将年度利润指引下调多达30％，原因是建筑业难以走出乏力的困境。

拉兰集团是过去两个月内澳洲倒闭的第二家开发商。5月份，墨尔本的斯特勒集团（Steller Group）决定出售手中的待建项目。7月初，斯特勒集团被迫由亚洲对冲基金贷款机构OCP接管，欠债约1.2亿澳元。                     

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悉尼写字楼空置率创新低   新需求不足成隐忧

根据澳大利亚房产委员会最新公布的《写字楼市场报告》，7月份全澳写字楼空置率为8.3%，低于一月份的8.5%。其中悉尼CBD写字楼空置率为3.7%，创2008年1月以来新低。

然而，在未来三年半内，将有140万平米的写字楼涌入澳洲主要城市CBD，其中三分之二在墨尔本和悉尼。

地产咨询公司PCA首席执行官Ken Morrison称，过去六个月澳洲写字楼需求只是稍有上升，CBD写字楼净租赁面积增长率只有0.1%，创四年新低。分析人士指出，由于供应量增加而需求不足，写字楼租赁市场将面临挑战。

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澳二季度物价上涨超预期  房价回升或进一步刺激通胀

根据澳大利亚统计局（ABS）公布的数据，今年二季度澳大利亚居民消费价格同比上涨1.6%，环比上涨0.6%，稍高于市场预期。

物价上涨的原因是油价上涨的影响逐渐显现以及澳元下跌。今年一季度，油价暴涨27%，二季度稍有回落。油价对经济的影响需要一段时间才能显现出来。二月至五月，燃油价格上涨，六月跟随国际市场一起回落。

澳元走弱也刺激了物价上涨，尤其是海外旅行价格的上涨。BIS牛津经济研究所宏观经济研究部负责人Sarah Hunter称，由于当前通胀率远远低于澳央行设定的2-3%的目标，因此利率下行的趋势不会改变。她预计今年四季度澳央行将再次降息，2020年初也存在着继续降息的可能性。

为了达到通胀目标，澳央行一直在采取措施。今年6月和7月，澳央行两次降息，希望能够降低失业率，提高工资水平。同许多发达国家一样，澳洲在刺激通胀方面遇到问题。此外，由于政府在大选前降低支出，使得刺激通胀愈发困难。

虽然澳元下跌是刺激通胀的有利因素，但效果不如前几年。例如。为了应对国际竞争对手，澳大利亚零售商不愿意将成本上涨的压力转嫁给消费者，这显然不利于物价上涨。此外，澳元贬值或许不会持续太长时间，原因是全球主要经济体都在执行宽松的货币政策，并且美联储很可能本周宣布降息。

展望未来，由于房贷审查标准放松和利率降低，下半年房价将逐步走稳并有可能回升。因此，通胀仍有上升空间，并且有可能在年底前达到2-3%的目标。

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公寓市场进入自我调整阶段 消费者为此买单

最新数据显示，为应对信贷限制和避免加剧供过于求市场态势，自2009年以来，在布里斯班所有经审批的高层建筑项目中，投入建造的项目不到一半，这意味着市场开始进行调整，但调整成本却由消费者承担。

数据提供商BCI发布的房产开发数据显示，自2009年以来布里斯班有102个高层项目（四层及以上）获批，其中有58个项目至今尚未进入建设阶段，这意味着在经审批的4014套公寓中有2497套放弃开发。

该数据表明市场正在进行自我调整，但其隐藏成本却主要落在了消费者的肩上。

开发商有权延长完工期限，一旦公寓放弃开发，由于长达五年的日落条款，买家无法拿出自己的保证金。在购买期房公寓时消费者缺乏保障，而一旦建筑物出现可燃包层或其他建筑缺陷问题，公寓业主也无法得到有效的法律保护。

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澳首府城市房价普遍上涨 市场复苏迹象企稳？

随着悉尼和墨尔本的房价连续第二个月出现上涨，并持续蔓延到其它首府城市，有专家称市场复苏的早期迹象正在企稳。

根据Corelogic最新数据，在7月份，8个首府城市中有5个城市房地产价值均略有增长，悉尼、墨尔本和布里斯班房价分别增长0.2%，霍巴特和达尔文房价分别增长0.3%和0.4%。

Corelogic的研究主管Tim Lawless对此表示乐观，认为6月份悉尼和墨尔本房价出现微涨，目前7月份5个首府城市房价的广泛上涨正说明房价回暖趋势的延续。

市场正在对政策激励措施作出反应，抵押贷款利率下降、最低贷款利率下限取消、新的建筑审批量降低、市场库存不足、市场信心提高等因素都推动买家更加热情高涨。