房产投资现金回报率无限大，如何实现？

我们投资房地产，投资品种有很多，投资策略也有很多。

你可以买一套物业，简单出租，将来涨了就卖掉，或者长期持有不卖；

你也可以买一套物业，做一些人为增值和人为增现金流的事情，然后卖掉获利，或者转贷套现并长期持有。

如果你是一名高级投资者，那么你每一次投资，都会算清楚，该投资如何进入，如何退出，多少钱进去，多少钱出来，长期来说现金流如何，从而估算出你的投资现金回报率是多少。

所谓投资现金回报率，就是年度现金流，除以总现金投入。

如果你到银行存款，你的现金回报率就是你的存款利率。

高级投资者追求的，不仅仅是回报率高，而且是回报率无限大。

什么意思呢？

如果你还记得中学里学的数学，在除法中，有分子和分母，分母不能为零，否则得出的答案是无限大。

应用到投资上，不管是什么投资，无论是银行存款，还是投资房产也好，如果你的现金投资已经撤出，但是你还拥有该资产，并且该资产还持续地给你带来投资回报，那么你的投资回报率是就无限大。

如果你是存款，你没办法从银行账户那里撤资后，还继续有利息拿。

但在房产投资领域里，你撤资后还有可能继续收房租，还有可能继续享受房产的自然升值，你需要的，仅仅是大多数普通投资者都不懂的高级投资策略。

举两个例子。

维修受损坏的房子并长期持有

这是一栋位于二线城市的受到损坏的房子，房子外墙、地面、天花板、厨房都受到不同程度的损坏。卖家已经获得保险公司的赔偿，卖家决定委托中介快速出售该房产，而非拿着保险公司的赔偿金去推倒并重建房子。

高级投资者能把握这样的机会，迅速以5万9千澳元现金全款的超低价把该物业拿下，仅仅花了2万8千澳元的维修成本，就把房子恢复到能出租的标准。

当然这不是豪华装修，甚至说不上是装修，而仅仅是维修。院子本来是杂草丛生的，仅仅是把它清理好，也没有做什么园林绿化设计。

项目总成本大约9万1千澳元，最终估值是18万5千澳元，利润大约是9万4千澳元。

租金是每周290澳元，基于总成本的毛租金回报率达到了16%。

这个时候，只需要把这个正现金流的房子，通过增贷或者转贷，把先前投入的购房全款、相关费用、装修成本和部分利润通过贷款机构的渠道全部提取出来，共回收14万8千澳元现金，那么投资者在这个投资项目上的现金投入已经为零，但仍然享受持续的现金流和自然增值。

第一组房客搬走后，房租涨到每周320澳元，租给了下一组房客，现金流进一步增加。

分契房子并长期持有

这套位于位于二线城市的物业，一共有3个联排单层别墅（Villa），最初的开发商建了这些Villa后完全没打算卖，仅仅是为了出租，因此他们没有对整栋楼进行分契，全部单元都在一份地契上，只能整体买卖。

高级投资者买到这样的物业后，可以对它进行分契，然后进行重新估值。购入价格是40万澳元，贷款80%，花1万5千澳元进行分契，总成本大约43万澳元，总现金投入大约11万澳元。

每个单元的租金涨到每周250澳元，3个单元每周共750澳元，基于总成本的毛租金回报率达到9%，属于正现金流。

新的估值是每个单元18万5千澳元，3个单元整体估值是55万5千澳元。从银行那里按照80%的贷款比例，新的贷款额度可以到达44万4千澳元；

减去之前购房时贷的32万澳元，一共可以套现12万4千澳元，比之前的全部现金投入11万澳元还要多1万4千澳元，资金全面撤离，房产仍然持有着，现金投资回报率无限大。

相信通过以上两个简单的例子，你应该可以体验到在澳洲投资房产的魅力。你的资本可以通过有效的滚动，让你积累越来越多的正现金流资产，最终实现资本增值和获得现金流的投资效果。