首支“纯医疗”地产信托上市在即，值得投资吗？

相比于刚刚起步的中国REITs，澳大利亚的上市地产信托投资仅仅拥有悠久的历史，可追溯到上世纪70年代，今年也恰好是50周年里程碑。

目前，澳大利亚交易所（ASX）挂牌的REITs有49家，总价值超过1330亿澳元，占澳交所总市值的7%。长期以来，由于澳洲REITs的高分红率和低债务水平，深受投资者喜爱。

近期，全球最大的商业地产所有者黑石集团（Black-Stone）指出两大未来另类房地产投资趋势，分别是工业仓库和医疗健康。由于新冠疫情，电子商务和医疗需求空前高涨，将为这些另类REITs提供更高的增长环境。

然而，澳洲REITs长期以来主要以工业地产、零售地产、办公地产和住宅地产为主，缺乏专注于医疗健康领域的地产。

在此背景下，澳洲大型上市REITs资产管理公司Home Consortium (HomeCo) 决定将旗下医疗健康类地产HealthCo推向ASX。该股将成为澳洲“第一支纯医疗健康”地产REITs。

那么，这样一家公司的基本面如何？估值是否存在折扣优势？是否值得参与本轮IPO呢？分析师将在本文后续为投资者提供解析。

图/HomeCo

博满澳财分析师认为，无论从公司自身条件、外部市场环境还是估值角度来看，HealthCo亮点颇多：

HealthCo（ASX：HWC）在全澳范围内提供高质量的多元化医疗健康REITs资产组合，公允价值高达5.55亿澳元。公司旗下包含27个资产组合（6个在建），涉及医院、老年护理、生命科学等细分领域，从行业角度来看，澳新地区人口老龄化不断推动老年护理、医院和健康保健在内的医疗设施需求增加，同时政府大家资金支持在医疗健康研发领域。而医疗健康REITs是提供以上服务的关键要素。

根据L.E.K市场调研，该领域当前市场规模高达2180亿澳元，未来20年仍需超过860亿澳元地产投资来满足日益增长的医疗健康领域需求。在高市场规模的背后还蕴含着高额的回报。据统计，澳洲医疗健康类REITs历史平均回报位居行业第一，且相对风险较低。

其次，HealthCo拥有高质量客户群，且收入集中度低的特性。根据招股书信息，公司业务分布以政府医疗研发、私立医院和诊所护理为主，核心客户包括GenesisCare、澳大利亚政府、昆士兰政府、Giffith大学和G8 Education等；同时公司单一客户收入占比不超过总收入的15%，这些意味着较低的未来收入风险。

另一方面，HealthCo目前保持96%的平均入住率，99%的收租率，9.4年的平均客户租期（90%租期到2027财年以后），再一次体现了公司运营的稳定性和低收入风险。

从财务信息来看，HealthCo预计2022财年总收入将实现2650万澳元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）1097万澳元，净利润720万澳元，以及运营现金流1404万澳元。此外，公司决定上市后按季度发放股息，预计年股息收益率为4.5%，高于行业平均派息率。

在债务方面，IPO完成后债务率不足5%，允许为未来收购和开发提供较好的资金能力。

从估值角度来看， HealthCo本轮估值较行业内REITs公司表现出一定程度的折扣。

综合以上信息，该公司具备业务前景好、分红率高、物业剩余租期长且入住率高、债务占比低、相对估值较低这5大特性。博满澳财分析师认为，HealthCo股价上市后具有增长潜力，值得投资人关注。

最后，我们在此附上本轮IPO的相关条款信息，供投资人参考。

融资细则

• 券商：Macquarie Capital (Australia) Limited、Morgan Stanley Australia Securities Limited、Morgans Financial Limited、National Australia Bank Limited

• 融资金额：6.5亿澳元

• 每股价格：2.00澳元/股

• 主要融资用途：资产收购、债务偿还

• 融资后市值预测：6.5亿澳元

• IPO认购截止日期：2021年08月27日

• 预计上市日期：2021年09月06日