澳洲房产投资者持币观望，租金上涨与抵押贷款成本增速悬殊（组图）

从2020年9月到2023年2月，澳大利亚的租金已经增长了24.1%。

从表面上看，这似乎是房产投资者的完美时机。

每月租金上涨的速度正在加快，全澳范围内的月度空置率在2月份降至1.0%，市场上的出租房源数量在过去四周下降到约96,000个，而这个时期往年的五年平均水平是150,000个。

因此，如果租金收入不断上升且潜在租户充足，为什么投资者还在远离房地产市场呢？

澳洲房产投资者数量正在下降

自2022年初以来，房产投资者数量一直在下降。

图1显示了每月用于购买投资物业的贷款数量，在2022年3月达到了21,663笔的峰值。

截至2023年1月，新的投资贷款量已下降约47%，降至11,485笔。

尽管到1月份的下降很大程度上可以归结为销售的季节性下降，但去年3月份以来的下降趋势表明投资者对澳大利亚房地产的兴趣正在减弱。

租金上涨与抵押贷款成本增速悬殊

数额为房价中位数的浮动利率投资贷款的每周还款额从443澳元上升到738澳元（图2）。

在这种情况下，每周租金和新投资抵押贷款还款之间的差额已经从2020年9月的11澳元下降到2023年2月的-174澳元。

平均而言，由于基础现金利率的创纪录上涨，以及房价相对于2020年9月的水平仍然较高，抵押贷款成本的上升速度远远超过租金收入。

图3显示了目前每周总租金收入和每周投资者抵押贷款还款额之间的差异。

这些差异是根据每个地区的房价中位数以及第25个百分位数估值（低房价）呈现的。

这是因为投资者通常瞄准市场中房价较低的部分，而这些部分的收益率往往更高。除了以资源为基础的市场（珀斯和达尔文以及澳大利亚部分偏远地区），截至2023年，这些价位的抵押贷款还款额基本上超过了总租金收入。

即使有边际收益，例如在公寓房价第25个百分位数的每周4澳元，这也只是基于对租金收入的粗略估计，并没有考虑到维护、管理费用或其他与购买和拥有投资物业有关的额外费用。

未来十年澳洲房产资本增长或面临挑战

拥有超过抵押贷款成本的高额租金，并不是投资者对房产感兴趣的唯一原因。

在2019-20财年，澳大利亚税务局（ATO）的数据表明，53.7%的投资房产出现了净租金损失。

允许负资产负债率的存在是为了帮助投资者购买房地产，并在房地产的运营成本超过租金收入时提供租赁住房。

然而，作为回报，投资者期望获得资本收益。

不过，在当前环境下，由于高利率和低消费信心等因素，实现资本收益的机会已经减少了。

到2023年2月底，澳大利亚房价的跌幅达到创纪录的-9.1%。

除了当前的市场低迷之外，澳大利亚经济从后全球金融危机时代开始发生更广泛的转变，在这个时代，低通胀和低利率不像以前那样确定。

这可能意味着，未来十年澳大利亚房屋价值的资本增长可能无法复制过去十年57%的涨幅。

随着时间的推移，投资性房产购买的其他变化可能加剧了投资性房产购买量的下降，使投资物业的损失进一步恶化。

其中包括相对于多个房产拥有者而言更高的抵押贷款利率，2017年折旧收益的变化，以及通过改革租赁法为租户提供更大的保护和权利。

然而，值得注意的是，随着时间的推移，这些投资物业所有权在长期发生的变化并没有妨碍利率较低时的房产投资热潮。

对租房者的影响

根据澳大利亚统计局房屋贷款系列数据显示，自2002年7月以来的投资者购房金额在去年3月录得创纪录的114亿澳元。

新投资性房产购买的减少加剧了租赁住房供应不足和租金上涨的问题。

随着个人拥有的投资物业在市场上的吸引力越来越小，澳大利亚人需要一个新的租赁住房的投资来源。

由于租金上涨往往会给低收入家庭带来最大的脆弱性和不安全感，因此这里有一部分应该至少采用更多的社会住房（或为社区住房提供商提供更多资金）。

租赁住房供应的短缺也让“只租不售”行业得到了更多关注，其更多地依赖于长期租金收入而非资本收益。

新州已经出现了更多的“只租不售”项目，政府也宣布了一项土地税折扣，以使这些项目更具可行性。