交易 | 2023年澳洲$13亿最大房地产交易：Lendlease全力进军市区豪宅市场，Stockland联手泰资建造可负担住宅

2023年最大的房地产交易反映了开发商应对未来多年住房结构性短缺的两种截然不同的方式。

凭借13亿澳元的收购价格（包括购买更多地块的选择权），Stockland及其新的泰国合作伙伴Supalai巩固了自己作为全澳最大的外郊可负担住宅社区开发商的地位，获得了澳大利亚外郊近28,000块住宅用地的庞大投资组合。

另一方面，这些住宅用地的卖家Lendlease则把所有的赌注都放在了城市和市区开发上。它主要关注地铁线路沿线的走廊，这些地区非常适合公寓生活。

Lendlease认为澳大利亚最终将采用高密度住房来解决短缺问题，同时，它也希望向高档市场发展，以获得更高的回报。

这两种住房解决方案都有各自不同的经济效益，但它们都代表了私营部门的观点，即如果澳大利亚希望通过移民实现经济增长，那么住房危机只会越来越严重。

这意味着将有大量资金投入到住房危机这一全澳性问题上，而规划问题、基础设施短缺、建筑成本以及利率前景的不确定性又使这一问题变得更加复杂。

据估计，在未来几年中，为了使住房市场重新达到供需平衡，澳大利亚每年将需要建造24万套新的独立屋和公寓，以满足未来五年的需求。

相对乐观的预测是，澳大利亚每年能建造大约180,000套住房，仍留下相当大的缺口。

Stockland首席执行官Tarun Gupta指出，随着利率开始稳定，住宅和新房的周期开始转好。

Gupta告诉《澳大利亚人报》：“住宅需求积压，人口大幅增长，但住房供应严重不足，而且是结构性供应不足。”

“其中一部分住宅需求是在更可负担得起的市场上，我们可以非常快速地将相应的用地推向市场，因为与公寓不同，它们的开发周期要短得多，这就是其吸引力所在。”

在Gupta的领导下，Stockland也在发生变化。他从购物中心和养老村转向仓库和住宅。在房地产这方面，重要的是，住宅项目的资本投入较少，且有Supalai与其分担成本。同时，这些项目是按照现收现付的模式开发的，因此Stockland不需要提前购置所有土地。

大趋势固然很好，但在Lendlease出售其基础资产之一的过程中，这家房地产巨头受到了更直接的冲击：股东

Lendlease长期表现不佳，一直面临着给股东更多回报的强烈要求，首席执行官Tony Lombardo两年前上任时就将此作为领导工作的核心。

然而，从上任第一天起，他就开始与时间赛跑，一些股东希望他能加快步伐，让Lendlease重新成为一家高价值企业。

Lendlease吸引了众多激进投资者。John Wylie的Tanarra Capital、价值投资者Allan Gray以及最近David Di Pillar的HMC Capital，都对未来的发展各持己见。

他们一直在推动Lendlease和Lombardo加速实施一项五年计划，以简化庞大的全球业务、偿还债务并退出缺乏优势的领域，包括成本高昂的旗舰建筑业务。

2022年10月，Lombardo开始试探市场，出售其社区业务，最初出让50%的股份。

这引起了Supalai顾问Joe Gersh的兴趣，他与客户展开了谈判，希望通过共同合作拓展澳大利亚市场。

去年5月，《澳大利亚人报》透露，Stockland 也加入了与Supalai的合作框架，由麦格理银行提供顾问服务的Lendlease在出售整个社区投资组合方面变得更加得心应手。

然而，交易的关键在于达成合适的价格，Stockland和Supalai利用了Lendlease面临的来自其投资者的压力。

该社区的账面价值超过8亿澳元。去年，由于利率上升对业务造成了压力，销售量下降了43%，只有近1800个地块。尽管收益为1.42亿澳元，高于去年同期的1600万澳元。

近期，Stockland和Supalai达成了一项交易，将以10.6亿澳元的价格把12个总体规划社区组合出售给Stockland和Supalai的合资企业。这笔交易涉及澳大利亚各地的27,600个地块，这些地块的规划已经获得批准，其中昆州的开发规模最大。

该合资企业还可选择以高达2.39亿澳元的价格从Lendlease购买更多地块。

Lombardo在吉隆坡启动了与Lendlease联合开发的零售项目The Exchange，接受《澳大利亚人报》采访时表示，社区的出售完全符合他们两年多前制定的简化业务的战略。

这一战略的实施考虑到了所有股东，目的是使Lendlease成为一家更可预测、风险更低的企业。

其中包括建立投资管理平台，从单一结构开发转向高层建筑开发，尤其是在需求强劲的豪华住宅市场。

通过出售这些地块，Lendlease可以将资金转移到位于市区的只租不售（build-to-rent）的多户住宅。

“社区一直是我们的优秀投资组合。但从我的角度来看，它只是单一住宅的总体规划社区，实际上是土地分割。这是一个很好的业务，但我们已经决定是时候退出这个领域，真正专注于我们可以在全球范围内始终如一地做得很好的事情，”Lombardo表示。

他承认，资产出售的速度比投资者一直要求的要慢，但这是市场固有的特点，而不是社区资产的质量问题。

“这是澳大利亚2023年最大的房地产交易。这是一个很棒的结果，而且账面价值溢价高达20%。这对我们的股东来说是一个很好的结果，”Lendlease的老板说道。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）