地产投资精髓一（上篇）| 实在是高

Thomas Gao

一名普通的地产投资人，购买、装修近千万投资房产，自己花费超过10万澳币学习各类房地产课程，在购房投资的过程也曾遇到很多挫折，也悟出很多道理。

拒绝空谈，注重实战，是我的口号。

我的地产投资菜谱（上）

我们上回讲到战争的精髓就是知己知彼，以这个为理念构造一套作战指挥系统就是美军强大的原因。

所谓真言半句多，谎话一箩筐，地产投资的精髓也可以浓缩成几句话。

不是大家常听说的地段，地段，地段；也不是好房子、好位置和好学校，更不是买得越早越多越好。

因为这些话的本质，就像鸡汤里常说的：“努力的人一定会成功”一样，是正确的废话，构不成操作的要素。

我们开篇说的是少一些鸡汤，多一些方法，一切以实战出发。因为越贴近实际，你就会越冷静，而不是靠人为情绪来激励自己。那我们就要讲透这个方法：

地产投资核心精髓是什么呢？其实就是：

用银行的钱来投资，用租客的钱来还贷款。

一个最标准满分的操作模式，就是：

在买完第一套房子以后，你以后每套房子的首付都是上一套房子的Refinance（二次抵押）来的，而你每个月的贷款都是租金补贴的。

在买房子微观操作上，我永远会问自己三个问题：

第一个问题，是这个房子有没有改建，加建，增建等任何提升房屋本身价值的潜力；

第二，是当我做了一系列人为提升价值的工程后，银行是否会给我更高的评估值，高于我所有投入的总价值，我可以透过refinance套现我的投入和房屋的升值部分；

第三个问题，是当我完成这一系列的工程时，我会不会大幅度提高我的租金回报，让租金和贷款利息达到收支平衡。

简单来说，所有购买的投资房，必须要具备人为提升价值的潜力，和由人为的改造带来银行的高评高贷和正现金收入。

这套方法可能会带来不少质疑的声音。因为从澳洲本土投资人的角度来讲，会觉得“人为”的方法太简单，赚钱太少。

网上贩卖的5-6千澳币的地产课程，都是讲你要做地产开发，去那些能开发公寓和连排别墅的区域，挨家挨户敲门；

或用土地期权去锁定几个地块，然后通过建筑师拿到开发许可后转手赚个几百万。又或者去富人区买旧房子，装修或加建，转手卖出去赚个几十万。

我并不反对上面这些土地开发，土地期权，旧屋改造之类的手法，但这一类的操作手法，并不适合普通人。

因为土地开发需要有良好的现金流支撑或投资者资金支持，且这一类手法的可控性太低。

 现金流问题 

首先说现金流，我常说土地开发的利润是可估算的，但成本是没法估算的。

例如，我们在悉尼建一套duplex，就算最普通的区，至少在前期要准备40万左右用于建筑，买房和设计等前期的杂费。同时，还要准备至少一年的时间里没有任何租金收入，单凭自己来补贴贷款利息。

这还只是一个小项目而已，而普通家庭承受能力有限，一旦意外，很容易功亏一篑。

 可控性问题 

第二个问题,也是最重要的问题，就是可控性太低。

一个好的投资系统，一定要对各个环节有极高的可控性，这样你在实施这套系统的时候才能有最大的可能性达到你所想要的结果。

我推崇的不是能赚多少钱，而是一定能赚多少钱。

例如地产开发，很多环节是不控制在你手里。为了那一张开发许可，你可以被地方政府搞的焦头烂额，因为最终决定这个许可给不给你不在于你，而在政府手里。

建筑师给我保障不了，中介保障不了，没人能保障。

再说旧房改造，翻新去转卖，这个事情是完全不可控的。例如你可能看过有一个人加建一层楼后，转手就多卖了几十万的新闻。然后在看了几个类似案例后，你就觉得你要是加建，也可以转手卖几十万。

可是问题就在于人在之所以加建能卖到那个价钱，不是多几个房间，就有买家自动上门来送钱，而是很多因素的共振。

比如那个房子街道的位置，中介的销售技巧，加建的装修品味，房子所在的校区区域，更重要的是当时的市场热度。

相对于土地开发，土地期权的投资升值策略，通过装修和改建来提升价值后，去向银行增贷有更强可控性。

因为银行的估价师看事情很笼统，例如你把你家三房加建变五房，他/她只会看这个区几个五房卖出多少价钱，给你一个相似的评估价格，我说那些细节基本不会考虑。有些用电子系统估价的银行更是如此。

（不过根据银行估价的结果，真按这个价格拿去市场卖，你可能根本卖不到这个价格，或要花非常长的时间销售。）

另外，通过以上手段来增加租金收入，也更为可控。例如Granny flat 盖完后，你能租上多少钱，比这套房能多卖多少钱容易把控。

因为篇幅的关系，会在下篇具体延伸讲解一下，还有哪些可以运用的增值手段，为我们来带来高评估和高租金；同时，还会详细谈一下我对房产现金流与增值之争的看法。